Zijn kleine woningen toekomstbestendig?

Blog: Rogier Weck

Een deel van de woningvraag wordt tot op heden opgevangen door de realisatie van kleine woningen, veelal van rond de 50 m². De vraag naar deze woningen is de afgelopen jaren gestegen, doordat telkens meer jonge huishoudens graag in de stad willen wonen. Vanuit kostenoverwegingen kiest deze groep dan gauw voor een woning met een klein woonoppervlakte. Dit effect wordt versterkt door de sterk gestegen woningprijzen in combinatie met het financieringsbeleid, dat er toe leidt dat de toegankelijkheid van grotere woningen sterk is verslechterd. Maar in hoeverre is deze vraag naar kleine woningen toekomstbestendig?

 

Aanbod verviervoudigd in de crisis

Als naar het verleden wordt gekeken, dan blijkt dat woningen kleiner dan 80 m² een sterke toename van het aanbod kennen in een laagconjunctuur. Gedurende de afgelopen crisis was zichtbaar dat het aanbod van deze woninggrootte met maar liefst bijna 300% toenam. Dit ten opzichte van een toename circa 175% en 125% in het middensegment. Een dusdanig sterk verschil, dat door het hele land zichtbaar was.

 

De oorzaak hiervoor was dat huishoudens deze woninggrootte oversloegen in hun verhuisbeweging. Woningzoekers kozen voor een groter en zo toekomstbestendigere woning wanneer zij overgingen tot aankoop. Dit effect werd mede versterkt door de sterk gedaalde woningprijzen, waardoor huishoudens meer wooncomfort konden aanschaffen voor eenzelfde budget als in 2008.

 

Kleine woningen minder waardevast

Gedurende deze crisis kwamen de Nederlandse woningprijzen in een forse dip. Deze dip kwam echter harder aan bij de kleinere woningen. Wanneer het prijsniveau wordt gecorrigeerd voor de locatie, is de mediane prijs per vierkante meter van woningen onder de 80 m² met maar liefst 15% afgenomen in de crisis. In het middensegment betrof dit circa 13% à 10%. Als gevolg van het ruimere aanbod en de woningzoekers die dit segment overslaan in hun wooncarrière, zijn kleine woningen tijdens economisch mindere tijden veel minder waardevast dan woningen in het middensegment.

 

Woningmarkt niet toekomstbestendig bij realisatie van te veel kleine woningen

Er kan worden gesteld dat de huidige vraag naar dit kleine woningtype een belangrijke mate wordt veroorzaakt door de sterk toegenomen marktdruk in combinatie met het huidige prijsniveau. Derhalve zorgt de bouw van veel kleine  woningen wel voor een oplossing van het huidige aanbodtekort, maar moet er voorzichtig worden omgegaan met dit woningtype als wordt gekeken naar de lange termijn vraag op de woningmarkt.

Countdown